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■ 通常の畳やクロスの貼り替えの取扱い
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入居者が退室した後は、お部屋のクリーニングや修繕をします。
これらの支出が通常の範囲内であれば修繕費や消耗品費として必要経費となります。
畳の貼り替えやクロスの貼り替えは通常の維持管理のために不可欠ですので、必要経費に入れて差し支えありません。
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■ 明らかに耐久性や価値を高めるような費用とは？
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畳の床をフローリングにしたり、壁紙を貼り替えるついでに壁に防音加工を施した場合はどうなるでしょうか？
これらの支出は通常の維持管理や原状回復の域を超えており、明らかに耐久性や価値を高めるものです。
このような支出については1部屋ごとのそれぞれの支出が20万円以上であれば、資本的支出となり、建物の取得価額に加算され、減価償却の対象となります。
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■ 通常の維持管理のためか、明らかに耐久性を高めているか判断が困難な場合
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前2項の設例では、それぞれの支出が通常の維持管理のためのものか、明らかに耐久性を高めるものかの判断ができましたが、実際にはこの判断が非常に難しい場合があります。
この判断が困難な場合には一定の形式基準で判断することが認められています。
この形式基準によりますと、次のような場合には、その支出は修繕費に該当し、必要経費に算入することができます。
| １． |
周期がおおむね3年以内の支出
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| ２． |
１部屋あたりの支出額が60万円未満の支出
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| ３． |
全室の支出の合計額が、建物の前期末帳簿価額の10％以下である支出
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| ４． |
災害等により毀損したものを原状に復するための支出
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| ５． |
割合区分による判定方法を採用している場合、支出金額の30％又は建物の前期末帳簿価額の10％以下のいずれか少ない金額を修繕費として必要経費にいれることができます。
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