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■ 自宅の一部を貸すことになった場合、賃貸事業に直接必要となる費用とは？
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入居者を募集するための広告宣伝費、契約書作成費用、不動産会社に管理を依頼する場合の管理手数料や仲介手数料、事業にかかる税理士報酬、賃貸事業の用に供するために購入した資産で10万円（青色申告者の場合には30万円）未満のもの（例：賃貸用の部屋のエアコンやインターホンの設置費用等）などが挙げられます。
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■ 建物全体にかかる費用とは？
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建物の損害保険料、建物と敷地に課される固定資産税及び都市計画税、建物建設費の借入金の利子、建物の減価償却費など。
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■ 建物全体にかかる費用はどうやって区分するか
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先に挙げた費用は家事関連費ですので、このままでは必要経費になりません。
このため貸付部分と自宅部分を面積等で合理的に按分する必要があります。
【説例】
| 建物全体の床面積 |
100m2 |
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| 貸付部分の床面積 |
25m2 |
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| 自宅部分の床面積 |
75m2 |
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| 土地と家屋の固定資産税 |
50,000円 |
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【計算例】
必要経費となる金額 50,000円× 25m2／ 100m2＝ 12,500円
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■ 減価償却費はどうやって計算するの？
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【計算例】
建物の取得価額 2,000万円（1月から貸し付けた場合）
2,000万円 × 0.9 × 0.046 × 25ｍ2／ 100ｍ2 ＝ 207,000円
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■ 非事業用資産の未償却残高の計算
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定率法により減価償却費を計算する場合は、未償却残高に償却率を乗じますので、未償却残高を把握する必要があるのは当然です。
一方定額法においても償却限度額はその資産の取得価額の5％までなので、減価償却資産の未償却残高は把握しておく必要があります。
自宅等の非事業用建物の未償却残高を計算する場合、通常の法定耐用年数の1.5倍の耐用年数により計算します。
【計算例（木造アパートの場合）】
・定額法による未償却残高の計算
経過年数5年の建物（取得価額2,000万円、耐用年数22年）の場合
1) これまでの経過年数の償却費を計算する場合に用いる耐用年数
法定耐用年数22年 × 1.5倍 ＝ 33年
2) 耐用年数33年の場合の定額法の償却率
0.031
3) これまでの経過年数の償却費
2,000万円× 0.9 × 0.031 × 5 年＝ 279万円
4) 未償却残高
2,000万円 − 279万円 ＝ 1,721万円
・定率法による未償却残高の計算
経過年数5年の構築物（取得価額300万、耐用年数10年）の場合
1) これまでの経過年数の償却費を計算する場合に用いる耐用年数
法定耐用年数10年× 1.5倍＝15年
2) 法定耐用年数15年、経過年数5年の定率法未償却率
0.464
3) 未償却残高
300万円 × 0.464 ＝ 139万2千円
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