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■ 収入金額は実質で判断
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アパート・マンション経営では、様々な名目で収入がありますが、このうち不動産所得の収入金額として計上すべき収入にはどのようなものがあるでしょうか。
アパート・マンション経営の場合、通常の家賃収入のほかに、敷金、礼金、権利金、保証金、更新料、名義書換料など様々な名目の収入があります。
又、一定の優良賃貸住宅の場合、建築費の補助金、家賃の補助金、借入利息の補助金などの収入もあります。
これらの収入については名目で判断するのではなく、その実質により収入金額にいれるものとそうでないものに区分します。
１．収入金額に入れるべき収入
| 収入の種類 |
収入とすべき日 |
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通常の家賃収入、共益費収入
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契約等により定められた支払日
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供託家賃
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支払日又は判決等の会った日
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礼金、権利金、名義書換料
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引き渡しの日
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更新料
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契約等により定められた支払日
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返還を要しない敷金、保証金
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返還を要しないこととなった日
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利子補給金
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契約等により定められた支払日
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家賃補助金（特定優良賃貸住宅）
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契約等により定められた支払日
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２．収入金額に入れない収入
| 収入の種類 |
収入とすべき日 |
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返還を要する敷金、保証金
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入金時に負債として計上するので返還時には必要経費になりません。
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建築補助金
（特定優良賃貸住宅等の場合）
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建物の取得価額から控除します。多額の補助金収入を一度に課税すると納税者の負担が大きくなり、補助金の効果もなくなってしまいます。そこで課税を繰り延べるため補助金収入は建物の取得価額から控除し、その分毎年の減価償却費を少なくすることにより長期的に課税します。
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■ 敷金・保証金でも収入金額としなければならない？
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敷金や保証金を入居者から預かりましたが、不動産収入として課税されてしまうのでしょうか。
賃貸借契約終了時（解約時）に返還を要する敷金や保証金は、収入ではなく単なる預り金（債務）ですので課税されません。
一方返還を要しない敷金や保証金は、収入金額に算入し課税の対象となります。
一方、敷金や保証金のうち返還を要しない部分は、下記の区分に応じ、それぞれに掲げる日の属する年の収入金額に算入します。
| 収入とすべき敷金、補償金 |
収入とすべき日 |
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契約時に返還不要が確定しているもの
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引き渡しの日または契約の効力が生じた日
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貸付期間の経過に応じて返還を要しない金額があるもの
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契約に定められたところにより返還を要しないこととなった日
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貸付期間が終了しなければ返還を要しないことが確定しないもの
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貸付期間が終了した日
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■ 前家賃は収入にあげなければならないの？
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契約により翌月分の家賃を当月末に受け取っている場合、来年の１月分の家賃は12月に受け取りますが、この家賃収入は今年の収入にあげる必要があります。
不動産所得の総収入金額に収入すべき時期は原則として次のようになります。
| 家賃収入の区分 |
収入すべき時期 |
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契約又は習慣により支払日が定められている家賃収入
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その契約又は習慣により定められている支払期日
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契約又は習慣により支払日が定められていない家賃収入
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その支払いを受けた日
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一時に収受する礼金、権利金、更新料等の収入
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引き渡しのあった日、又は契約の効力発生の日
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※ 又、仮に前家賃が未収（未入金）であっても支払日に収入に入れる必要があります。
（ただし、現金主義を採用している場合はこの限りではありません）
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■ 未収家賃は収入にあげなければならないの？
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原則的には家賃が未収であっても収入にあげなければなりません。
収入にあげる時期は前項の表をご参照ください。
ただし現金主義を採用している場合は実際に入金になった金額だけを収入にあげればＯＫです。
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■ 現金主義による経理とは何か
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現金主義による経理とはその年において実際に入金となった金額及び支払った金額をそれぞれ収入金額及び必要経費とする経理処理です。
実際に入金になった金額だけを収入金額にいれますので、前受家賃は収入となりますが、未収家賃は収入とはならず、実際に入金した日の属する年の収入となります。
現金主義による経理を採用するには下記の適用要件を満たす必要があります。
【現金主義の適用要件】
| １． |
青色申告書を提出する人であること |
| ２． |
前々年の不動産所得と事業所得の金額（青色専従者給与の金額を控除する前の金額）の合計額が300万円以下の人であること |
| ３． |
現金主義により経理することについて届出書を提出している人であること |
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■ 無償で貸した場合の家賃相当分は収入にあげなければならないの？
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次のようなケースが想定されます。
・ テナントの引き抜きのために家賃を数ヶ月間無償にして貸す場合
・ 妻に無償でテナントを貸し付ける場合
| １． |
収入について
収入金額に関しては、上記のいずれの場合も通常収受すべき家賃を収入としてあげる必要はありません。
又、消費税についても、課税売上に計上する必要はありません（無償貸し付けの場合、みなし譲渡の規定の適用は受けません。）
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| ２． |
必要経費について
「テナント引き抜きのため」のケースでは賃貸事業用の資産を第三者に一定期間無償で貸し付けていますが、これは数ヶ月間に限定されており、将来収入を得るためのものですから、事業供用は認められます。
一方親族や知人に対して無償で貸し付ける場合は使用貸借となり、事業供用しているとはいえません。
このため床面積等で合理的に算出した事業供用割合を用いて、必要経費のうち不動産収入から控除できる金額を計算する必要があります。
つまり必要経費のうち親族等に無償貸与している部分に対応する金額は収入金額から控除できないという訳です。
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